Úrokové sadzby hypoték budú tento rok stagnovať, odhadujú odborníci

Priemerné úrokové sadzby hypoték v Českej republike sa koncom minulého roka zvýšila na takmer šesť percent. Hypotéky sú tak v Českej republike najdrahšie od roku 2004. Ponukové sadzby však už prekročili hranicu šiestich percent. Vyplýva to z najnovších údajov Hypomonitoru Českej bankovej asociácie a Fincentra Hypoindexu. Úrokové sadzby úverov na bývanie by však v tomto roku nemali ďalej rásť. Zatiaľ však nie je známe, ako bude Česká národná banka reagovať na pretrvávajúcu vysokú infláciu.

Úrokové sadzby hypoték v tomto roku

Hypotekárne úvery sú najdrahšie za posledných takmer 20 rokov. Priemerná úroková sadzba skutočne poskytnutých hypoték dosiahla v decembri minulého roka 5,98 %. Priemerná úroková sadzba hypotekárnych úverov sa zvýšila o niekoľko desatín percentuálneho bodu na 6,34 %, kde sa nachádzala aj začiatkom januára.

„Zdá sa, že sadzby hypoték dosahujú svoj vrchol. Klienti však nie sú ochotní platiť také vysoké splátky. Svedčí o tom aj veľký rozptyl medzi ponukovými sadzbami a sadzbami skutočne poskytnutých hypoték v posledných mesiacoch, keď sa prejavuje individuálna cenová politika bánk. Vzhľadom na výhľad základných sadzieb ČNB možno výraznejší pokles hypotekárnych sadzieb očakávať až v druhej polovici tohto roka,“ uviedla pre CBA Hypomonitor Michaela Bubeníková, riaditeľka odboru hypotekárneho financovania Banky Creditas.

Jiří Sýkora, analytik spoločnosti Fincentrum & Swiss Life Select, je tiež presvedčený, že úrokové sadzby hypoték sa v tomto roku výrazne nezmenia. „Očakávame, že sadzby hypoték budú stagnovať, len s miernymi výkyvmi súvisiacimi s konkurenčným bojom bánk a s vyhlasovaním a ukončovaním rôznych akciových ponúk. A ak sa naplní prognóza predstaviteľov ČNB, tak k určitému zníženiu úrokových sadzieb by mohlo dôjsť až koncom roka 2023. A vzhľadom na to, že hypotekárny trh cez zimu práve nekvitne, je možné predpokladať, že banky toto zníženie premietnu do sadzieb hypoték až na jar 2024,“ odhadol.

Nezabudnite na renezi Zetano

Na vývoj úrokových sadzieb hypotekárnych úverov má zásadný vplyv menová politika Českej národnej banky. Centrálna banka totiž stanovuje základné úrokové sadzby, od ktorých sa odvíja cena peňazí na finančnom trhu vrátane úrokových sadzieb bankových produktov. Sporenie aj úvery vrátane úverov na bývanie.

Vyjadrenia členov Bankovej rady ČNB naznačujú, že základnú úrokovú sadzbu ďalej zvyšovať nebudú. To platí v prípade, že nenastanú okolnosti, ktoré by si vyžiadali ďalšie zvýšenie sadzieb. Patria k nim najmä pretrvávajúce inflačné tlaky vyplývajúce z prehriatia trhu práce a silného rastu nominálnych miezd alebo pretrvávanie nákladových šokov v podobe vysokých cien najmä energií a energetických komodít. Existuje tiež určité riziko, že inflačné očakávania sa zmiernia smerom nahor, čo by znamenalo, že inflácia zostane na zvýšenej úrovni dlhšie obdobie, než mnohí ekonómovia doteraz predpokladali.

Výrazný a trvalý pokles úrokových sadzieb hypoték možno preto očakávať až vtedy, keď centrálna banka pristúpi k zníženiu svojich základných sadzieb. Toho sa však možno nedočkáme v tomto roku a možno ani v budúcom.

Jedna z nových členiek bankovej rady ČNB Karina Kubelková v poslednom rozhovore pre Hospodářské noviny uviedla, že „plánom je udržať sadzby v reštriktívnom pásme“. Podľa nej sa to javí ako lepšia stratégia než ďalšie zvyšovanie sadzieb a ich následné relatívne rýchle zníženie. A zdá sa, že to je väčšinový názor súčasnej rady ČNB.

Prečítajte si tiež: BitMarkets.com Review – Najlepšia obchodná platforma?

Nech je to akokoľvek, dá sa predpokladať, že časy extrémne lacných hypoték sú preč. Ak sa pozrieme na vývoj úrokových sadzieb v posledných rokoch, zdá sa, že máme za sebou obdobie neprirodzene nízkych úrokových sadzieb. Opäť v kontexte celkového nastavenia menovej politiky, keď po finančnej a následnej hospodárskej kríze v rokoch 2008 a 2009 centrálne banky výrazne znížili svoje sadzby, aby pomohli postihnutým ekonomikám. Viaceré centrálne banky (napríklad Európska centrálna banka, Švajčiarska národná banka atď.) dokonca pristúpili k zavedeniu záporných úrokových sadzieb. Tým dosiahli situáciu, keď úrokové sadzby hypotekárnych úverov často nepresiahli ani mieru inflácie, takže dlžníci v skutočnosti dostali od veriteľov bonus v podobe zápornej reálnej úrokovej sadzby.

Úrokové sadzby hypoték a ich vývoj v posledných rokoch

Vôbec najnižšie úrokové sadzby na hypotékach boli dosiahnuté v decembri 2016, keď priemerná sadzba na novo poskytnutých hypotekárnych úveroch klesla na 1,8 %. V období od novembra 2020 do apríla 2021 boli sadzby hypoték stále pod dvoma percentami. Potom začali rásť, pretože inflácia začala zrýchľovať a Česká národná banka reagovala zvýšením základných úrokových sadzieb.

V tejto súvislosti treba spomenúť aj postupné sprísňovanie podmienok na získanie hypotekárnych úverov, opäť zo strany Českej národnej banky. Ide o zavedenie (a opätovné zavedenie) záväzných ukazovateľov DTI, DSTI a LTV. Aby mal žiadateľ vôbec šancu získať hypotekárny úver, nesmie pomer celkového dlhu k ročnému čistému príjmu (DTI – debt to income) presiahnuť 8,5 (9,5 u žiadateľov mladších ako 36 rokov). Zároveň pomer mesačných splátok všetkých úverov k čistému mesačnému príjmu žiadateľa (DSTI – debt service to income) nesmie presiahnuť 45 % (50 % u žiadateľov mladších ako 36 rokov). A napokon, pomer úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti (LTV) nesmie presiahnuť 80 % (90 % pre žiadateľov mladších ako 36 rokov).

Čo znamená „americká hypotéka“?

Určitou alternatívou ku klasickej hypotéke, ako ju poznáme z európskeho kontextu, je americká hypotéka. V porovnaní s európskou hypotékou má svoje výhody aj nevýhody. Americká hypotéka je úver, ktorý je síce zabezpečený nehnuteľnosťou, ale nie je účelovo viazaný. Jednoducho povedané, dlžník môže požičané peniaze použiť de facto na čokoľvek.

Ďalšou výhodou je, že úroková sadzba je nižšia ako pri bežných spotrebiteľských úveroch. Požičať si peniaze napríklad na kúpu auta, ale oproti hypotéke na nehnuteľnosť, bude preto lacnejšie, ako keby ste kúpu financovali štandardným úverom.

Neprehliadnite recenziu Investago

Medzi nevýhody americkej hypotéky patrí nižšie LTV. Ak si vezmete hypotekárny úver nie na účel, na ktorý sa hypotekárne úvery poskytujú (t. j. na kúpu domu), banka vám požičia menej ako pri bežnej hypotéke na rovnakú hodnotu založenej nehnuteľnosti. Typické maximum je 70 % odhadnej hodnoty nehnuteľnosti, ktorou ručíte za americkú hypotéku. Na druhej strane, ďalšou nevýhodou je vyššia úroková sadzba ako pri bežnej hypotéke.

Hoci sú hypotekárne úvery v súčasnosti pomerne drahé, na trhu je veľká konkurencia. Hypotekárne úvery dnes poskytuje prakticky každá banka. V českom prostredí preto neexistuje ostrá hranica medzi univerzálnymi a čisto hypotekárnymi bankovými domami. Hoci existujú aj také, ktorých doménou je poskytovanie hypoték.

Úrokové sadzby hypoték – reprezentatívny príklad:

Priemerná výška hypotekárneho úveru dosiahla v decembri minulého roka 2,9 milióna Kč. Pri súčasnej úrokovej sadzbe 5,98 % sa mesačná splátka pohybuje od 17 349 Kč do 24 437 Kč v závislosti od dĺžky splatnosti hypotéky. V nasledujúcej tabuľke je uvedené, aké mesačné splátky možno očakávať pri priemernej výške hypotéky, rôznych úrokových sadzbách a obdobiach splácania.

Průměrná velikost nové hypotéky v Kč:		2 899 031
Průměrná úroková sazba v %:		2,0	3,0	4,0	5,00	5,98	7,0
		Měsíční splátka:
	15	18 656	20 020	21 444	22 925	24 437	26 057
	20	14 666	16 078	17 568	19 132	20 741	22 476
	25	12 288	13 748	15 302	16 947	18 648	20 490
	30	10 715	12 222	13 840	15 563	17 349	19 287

Porovnanie ponúk hypoték od vybraných bánk. Výška hypotéky 2 900 000 Kč, splatnosť 20 rokov, LTV = 80 %

Banka	Celkem zaplatím	Výsledná sazba	Měsíční splátka
Unicredit Bank	5 182 320	6.39 %	21 593
Česká spořitelna	5 328 720	6.74 %	22 203
Komerční banka	5 287 920	6.74 %	22 033
Raiffeisenbank	5 349 840	6.79 %	22 291
Hypoteční banka	5 386 320	6.89 %	22 443
Moneta Money Bank‎	5 477 280	7.09 %	22 822
Mbank	6 157 680	8.64 %	25 657

Priemerné úrokové sadzby hypotekárnych úverov (nové obchody)

Článek je k dispozici také v češtině – Úrokové sazby hypoték budou letos stagnovat, odhadují odborníci