Sreality vs. Kataster nehnuteľností – Inzerát na Sreality ukazuje jednu cenu. Kúpna zmluva v katastri často inú. Rozdiel medzi ponukovými a realizovanými cenami bytov dosiahol podľa Broker Consulting REALIndex trinásť percent – najviac za posledný rok. Priemerná ponuková cena predstavovala 62 814 Kč/m², skutočne zaplatená len 54 768 Kč/m². Ešte o rok skôr bola priepasť menšia ako dve percentá. To znamená jedno: kto kupuje podľa inzertnej ceny, riskuje, že zaplatí o desiatky až stovky tisíc korún viac, než koľko za rovnaký byt zaplatil sused.
Obsah článku – Sreality vs. Kataster nehnuteľností:
Kde sa skrýva skutočná cena
Sreality vs. Kataster nehnuteľností – Konečná kúpna cena nie je žiadne tajomstvo. Je súčasťou kúpnej zmluvy, ktorú katastrálny úrad ukladá do Zbierky listín.
Ktokoľvek si ju môže vyžiadať – legálne, verejne, bez súhlasu predávajúceho. Stačí poznať číslo listu vlastníctva alebo číslo konania, pod ktorým bol vklad zapísaný.
Čítajte tiež: Hodnotové vs. rastové akcie
Stručný prehľad článku – Sreality vs. Kataster nehnuteľností
Rozdiel medzi ponukovými cenami na realitných portáloch a skutočne zaplatenými sumami na kúpnych zmluvách v katastri dosahuje až 13 %. Ľudia, ktorí vychádzajú iba z inzerátov, zbytočne platia viac. Získanie reálnych dát zo Zbierky listín ČÚZK je dostupné pre každého a predstavuje najúčinnejší nástroj na vyjednanie zľavy ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy.
| Parameter | Sreality (Ponuková cena) | Kataster nehnuteľností (Realizovaná cena) |
| Čo predstavuje | Želanie predávajúceho a vstupnú cenu na rokovanie | Skutočne zaplatenú sumu zapísanú v kúpnej zmluve |
| Priemerná cena za $m^2$ | ~ 62 814 Kč/$m^2$ (rozdiel až +13 %) | ~ 54 768 Kč/$m^2$ |
| Ako získať | Zadarmo na webe | Z Diaľkového prístupu ČÚZK alebo Czech POINTu |
| Poplatok | Zadarmo | 10 Kč / strana A4 (bežne 50–80 Kč za zmluvu) |
| Úloha pri rokovaní | Orientačný prehľad o trhu | Tvrdý úradný argument na vyjednanie zľavy |
Nenechajte si ujsť: Šesť spôsobov investovania do nehnuteľností
Ako k listine prísť
Sreality vs. Kataster nehnuteľností – Najrýchlejšia cesta vedie cez Diaľkový prístup ČÚZK (aplikácia pre neregistrovaných používateľov na dpn.cuzk.gov.cz). Prihlásenie prebehne cez Identitu občana – bankovú identitu alebo NIA ID.
V záložke Zbierka listín sa zadá číslo konania a systém ponúkne kúpnu zmluvu na stiahnutie ako overený PDF výstup s elektronickou pečaťou.
Cena je podľa vyhlášky 358/2013 Z. z. stanovená na 10 Kč za stránku A4, maximálne však 300 Kč za celú listinu. Kúpna zmluva bytu v Prahe má obvykle päť až osem strán – reálny náklad sa tak pohybuje okolo päťdesiatich až osemdesiatich korún.
Kto diaľkový prístup nechce riešiť sám, môže to isté vybaviť osobný na prepážke Czech POINT alebo priamo na katastrálnom pracovisku. Podmienkou je vždy preukázanie totožnosti – anonymne listinu získať nemožno.
Alternatívou je priamo platený výstup „Údaje o dosiahnutých cenách nehnuteľností“ za 50 Kč, ktorý cenu z porovnateľných transakcií v okolí ukáže bez nutnosti dohľadávať konkrétnu zmluvu.
Ako s číslom pracovať – Sreality vs. Kataster nehnuteľností
Jedna zmluva susedného bytu nestačí. Užitočná je vzorka troch až piatich porovnateľných transakcií z rovnakej ulice alebo štvrte, ideálne z posledných dvanástich mesiacov.
Sledovať sa má cena za meter štvorcový úžitkovej plochy, nie celková suma – dispozície a poschodia sa líšia.
Zaujímavosť, ktorú väčšina kupujúcich prehliada: kúpna cena zapísaná v zmluve sa často nerovná cene v daňovom priznaní k dani z nadobudnutia, pretože do zmluvy sa bežne premieta aj vybavenie bytu odpočítané zvlášť. Pri porovnávaní je preto dobré overiť, či cena zahŕňa kuchynskú linku alebo vstavané skrine, inak porovnanie pokrivkáva.
Mohlo by vás zaujímať: Dotykačka
Argument pri stole s maklérom
Vytlačená kúpna zmluva susedného bytu s nižšou cenou za meter je silnejší argument než pocit, že „byt je predražený“.
Ideálny okamih na nasadenie čísel je pred podpisom rezervačnej zmluvy – po podpise je už vyjednávacia pozícia slabšia, pretože maklér vie, že kupujúci je rozhodnutý.
Funguje formulácia založená na faktoch, nie na emócii: konkrétne číslo listu vlastníctva, konkrétna suma, konkrétny dátum vkladu. Maklér ťažko argumentuje proti verejnému úradnému údajom.
Trh navyše kupujúcim momentálne nahráva. Podľa Newstream.cz makléri sami priznávajú, že sa pri starších meštianskych či panelových mezonetoch a domoch predáva aj s reálnou zľavou presahujúcou desať percent oproti pôvodnej ponuke – tlak na zľavu teda nejde proti prúdu trhu, ale po ňom.
Prečítajte si tiež: crypto4me
