Apartmán pri mori. Ranná káva na terase, pár týždňov vlastnej dovolenky a po zvyšok roka peniaze od turistov. Práve tak často vyzerajú ponuky zahraničných realitných kancelárií. Nákup bytu v Španielsku alebo Dubaji dnes láka aj ľudí, pre ktorých sa vlastná nehnuteľnosť vo veľkých mestách stáva čoraz menej dostupnou. Lenže krásne fotografie a sľubovaný šesťpercentný výnos majú jednu chybu: neukazujú účet, ktorý príde na konci roka.
Pri investícii do nehnuteľností v zahraničí totiž nerozhoduje len kúpna cena a výška nájomného. Dôležité je tiež to, koľko stojí prevádzka, aké dane zaplatíte a či byt dokážete predať, keď budete potrebovať peniaze.
Obsah článku – Láka vás investičný apartmán pri mori?:
Správa apartmánu: Peniaze miznú po malých čiastkach
Majiteľ bytu v zahraničí má jeden praktický problém: nemôže pri každej poruche sadnúť do auta a vyraziť na miesto. Potrebuje správcu. Ten preberá rezervácie, komunikuje s hosťami, organizuje upratovanie a rieši napríklad nefunkčnú klimatizáciu.
Za tieto služby sa platí. Správa turistického prenájmu môže podľa rozsahu služieb stáť približne 15 až 25 percent tržieb. Tým sa však výdavky nekončia. Pridávajú sa energie, poistenie, opravy, poplatky za spoločné priestory a miestne dane.
Pozrime sa na konkrétny príklad. Apartmán stojí 200 000 eur a za rok prinesie na nájomnom 12 000 eur. Hrubý výnos je teda šesť percent.
| Ročné náklady | Čiastka |
| Správa apartmánu | 1 800 € |
| Upratovanie a pranie | 500 € |
| Energie a internet | 600 € |
| Poplatky domu | 900 € |
| Poistenie a údržba | 400 € |
| Miestne dane a administratíva | 300 € |
| Celkom | 4 500 € |
Z nájomného zostane 7 500 eur. Prevádzka teda spotrebovala 37,5 percenta príjmov. Výnos z kúpnej ceny klesol na 3,75 percenta, a to ešte pred zdanením, úrokmi z prípadnej hypotéky a väčšími opravami.
Ide o modelový výpočet, nie o priemer všetkých zahraničných nehnuteľností. Ukazuje však, prečo sa oplatí žiadať od realitnej kancelárie podrobný rozpočet, a nie iba optimistický odhad obsadenosti.
Čítajte tiež: Hodnotové vs. rastové akcie
Okupas a dane: Španielske pravidlá môžu majiteľa prekvapiť
Slovo okupas pozná dnes takmer každý, kto sa zaujíma o španielske nehnuteľnosti. Označuje ľudí, ktorí neoprávnene obsadia cudzí byt či dom. Najväčšie obavy majú majitelia apartmánov, ktoré zostávajú väčšinu roka prázdne.
Situácia však nie je taká jednoduchá, ako ju niekedy opisujú titulky. Španielske právo rozlišuje neoprávnené obsadenie prázdnej nehnuteľnosti a vniknutie do obydlia. Vlastník teda nemá automaticky zviazané ruky. Pokiaľ však musí začať právne konanie, môže prísť o mesiace času aj o príjmy z prenájmu. Reforma zákona LO 1/2025 umožnila zrýchlené prerokovanie niektorých prípadov, neznamená však okamžité vysťahovanie každého neoprávneného užívateľa.
Prekvapiť môže aj daňová stránka. Zahraničný vlastník, ktorý je v Španielsku daňovým nerezidentom, spravidla odvádza daň z príjmov z prenájmu. Pri rezidentoch EÚ predstavuje štandardná sadzba 19 percent. Španielsko navyše pozná takzvanú imputovanú rentu. Daňová povinnosť tak môže vzniknúť aj v čase, keď majiteľ byt neprenajíma a využíva ho pre seba.
Nezabúdajme ani na miestnu majetkovú daň IBI. A keďže vlastník zostáva daňovým rezidentom vo svojej domovskej krajine, musí riešiť aj vykázanie zahraničných príjmov v domácom daňovom priznaní.
Prečítajte si tiež: Recenzia Freedom24
Dubaj: Predať byt nemusí byť také ľahké ako ho kúpiť
Dubaj pôsobí na investorov veľmi presvedčivo. Moderné projekty, zahraničná klientela a prostredie bez bežnej osobnej dane z príjmov z prenájmu. Lenže práve rýchly rast trhu môže byť zároveň varovaním.
V roku 2025 pokračoval rast cien dubajských rezidenčných nehnuteľností. Súčasne sa na trhu objavuje veľké množstvo nových developerských projektov. Ak ponuka bytov prevýši dopyt, majitelia môžu začať súperiť nižším nájomným aj predajnou cenou.
K tomu sa pridávajú takzvané service charges, teda pravidelné poplatky za prevádzku budovy, bazén, výťahy, bezpečnosť a spoločné priestory.
Riziko predstavuje aj mena. Dubajský dirham je naviazaný na americký dolár. Ak domáca mena voči doláru posilní, investor pri prevode nájomného alebo predajnej ceny dostane menej peňazí.
REIT fondy: Nehnuteľnosti bez starostí s opravami
Existuje aj iná cesta, ako investovať do realít. Verejne obchodované REIT fondy umožňujú kúpiť podiel v spoločnostiach, ktoré vlastnia napríklad nájomné domy, hotely, sklady alebo obchodné centrá.
Výhodou je, že investor nemusí zháňať nájomníkov ani platiť inštalatéra v cudzej krajine. Navyše môže prostredníctvom ETF rozložiť peniaze medzi desiatky či stovky nehnuteľnostných spoločností. Akcie verejne obchodovaných REIT sa dajú spravidla predať na burze omnoho rýchlejšie než samotný apartmán.
Ani tu však nie je výnos istý. Ceny fondov kolíšu, dividendy sa môžu znížiť a realitný trh môže prechádzať krízou.
Apartmán pri mori môže byť dobrou investíciou, ale aj veľmi drahou dovolenkou.
Predtým, než podpíšete kúpnu zmluvu, spočítajte si všetky náklady, overte daňové povinnosti a zistite, za koľko by bolo možné nehnuteľnosť skutočne predať. Ak vám po tomto výpočte stále vychádza zaujímavé ROI, má zmysel pokračovať. Ak nie, možno je rozumnejšie investovať do realít prostredníctvom fondu než vlastniť byt, o ktorý sa musíte starať tisíc kilometrov od domova.
Prečítajte si tiež: crypto4me
Zdroje:
- Agencia Tributaria – španělská daňová správa.
- BOE – španělská legislativa a zákon LO 1/2025.
- Dubai Land Department – servisní poplatky a správa nemovitostí.
- Cushman & Wakefield – analýzy dubajského realitního trhu.
- Mezinárodní měnový fond – ekonomika Spojených arabských emirátů.
- OECD – ekonomika a daňová politika Chorvatska.
- Investor.gov – Real Estate Investment Trusts.
- Finanční správa ČR – zahraniční příjmy a daňová rezidence
Zdroj obrázku: Unsplash
