Ako investovať. Šesť spôsobov investovania do nehnuteľností

Nehnuteľnosti sú pomerne spoľahlivým nástrojom dlhodobého zhodnocovania úspor, čo je v súčasnom období bezprecedentne vysokej inflácie veľmi dôležité. Zatiaľ čo napríklad ceny akcií sú náchylnejšie na výkyvy a citlivejšie na priebeh hospodárskeho cyklu, nehnuteľnosti si držia svoju hodnotu a v turbulentných časoch bývajú považované za bezpečný prístav. Pozrime sa teda bližšie na možnosti, ktoré nehnuteľnosti ponúkajú z hľadiska investícií. Čítajťe, ako investovať do nehnuteľnosti.

Obsah

Investície do nehnuteľností sú v posledných rokoch veľmi atraktívnou príležitosťou na zhodnotenie vašich úspor. Len pre predstavu, priemerná hodnota štvorcového metra obytnej nehnuteľnosti na Slovensku sa od roku 2014 do konca roka 2022 zvýšila o 118 %. Podľa údajov Národnej banky Slovenska sa teda len za osem rokov viac ako zdvojnásobila.

Možno paradoxne najväčší nárast začali nehnuteľnosti na Slovensku zaznamenávať po vypuknutí pandémie koronavírusu. Počas rokov 2020, 2021 a 2022 rezidenčné nehnuteľnosti na Slovensku zdraželi v priemere o takmer 70 percent. A kým pred pandémiou dosahovalo priemerné ročné zhodnotenie nehnuteľností jednociferné hodnoty, od roku 2020 sme zaznamenali nárast ich cien o viac ako desať (v roku 2020), resp. viac ako 20 percent v rokoch 2021 a 2022. Až v poslednom štvrťroku minulého roka môžeme pozorovať mierne ochladenie trhu s nehnuteľnosťami na Slovensku, ktoré súvisí so sprísnením menovej politiky Európskej centrálnej banky.

Kúpa nehnuteľnosti na prenájom

V súvislosti s ochladením trhu alebo dopytu po nehnuteľnostiach na bývanie je pomerne vhodnou alternatívou kúpa domu alebo bytu za účelom jeho prenájmu. Vzhľadom na zdražovanie hypotekárnych úverov v kombinácii s vysokými cenami nehnuteľností sa vlastníctvo domu pomaly, ale isto stáva takmer nedostupným luxusom. Tento trend už možno pozorovať aj v Českej republike, kde sa úrokové sadzby hypotekárnych úverov pohybujú už nad hranicou šiestich percent.

Dá sa preto očakávať, že s ochladením dopytu po vlastníckom bývaní bude čoraz populárnejšie nájomné bývanie. Získanie nehnuteľnosti na účely prenájmu tak dáva šancu zhodnotiť dom alebo byt dvoma spôsobmi. Po prvé, prostredníctvom vybraného nájomného, a po druhé, pretože samotná nehnuteľnosť sa časom zhodnotí.

Prenájom nehnuteľnosti na bývanie však nie je úplne bez rizík a dodatočných nákladov. Nezabúdajte, že ako vlastník sa musíte postarať prakticky o všetko. V dôsledku toho vás nájomca môže požiadať aj o výmenu rozbitej žiarovky alebo opravu kvapkajúceho vodovodného kohútika. Rizikom je aj (ne)spoľahlivosť samotného nájomcu. V ideálnom prípade by ste mali odporučiť niekoho, koho poznáte, vypracovať riadnu nájomnú zmluvu alebo žiadať kauciu vo výške aspoň dvojmesačného nájomného.

Nenechajte si ujsť: Recenzia crowdfundingovej platformy Fingood-Žiadne poplatky, transparentné a prehľadné operácie

Kúpa nehnuteľnosti na rekonštrukciu a predaj-ako investovať

O niečo menej riskantným podnikom môže byť kúpa nehnuteľnosti s úmyslom ju zrekonštruovať a potom so ziskom predať. Tu si však treba naozaj dobre spočítať. A to už vo fáze, keď máte v úmysle takúto nehnuteľnosť kúpiť. Mali by ste si klásť otázky, ako napr: Je cena adekvátna stavu nehnuteľnosti? Koľko ma môže stáť rekonštrukcia? A oplatí sa to v tomto prípade vôbec? Skrýva sa niekde v skrini tzv. kostlivec v podobe skrytých vád nehnuteľnosti, ktorých odstránenie rekonštrukciu výrazne predraží? Za koľko som schopný zrekonštruovanú nehnuteľnosť predať? Ako dlho bude rekonštrukcia trvať? Ako sa budú vyvíjať ceny stavebných materiálov počas renovácie?

Ako vidíte, dôležitých otázok je veľa a prakticky o žiadnej z nich nemožno povedať, že je viac alebo menej dôležitá ako iná. Skrátka, múdre príslovie „dvakrát meraj a raz rež“ platí pri kúpe nehnuteľnosti na rekonštrukciu a následný predaj dvojnásobne.

Investovanie do nehnuteľností – fondy REIT

Mnohí ľudia môžu celkom oprávnene tvrdiť, že investovanie do nehnuteľností nie je pre nich, pretože nemajú dostatok voľnej hotovosti, a preto tento typ investície a priori odmietnu. Takzvané fondy REIT (Real Estate Investment Trust) však tento problém eliminujú. Ide o kótované spoločnosti, ktoré akumulujú kapitál za účelom investovania do nehnuteľností. Do istej miery sa REIT podobajú investičným fondom, ale dôležité je, že sú to vlastne akciové spoločnosti. To znamená, že do ich akcií môžete kedykoľvek investovať a predať ich na burze. Na rozdiel od realitných investičných fondov sa pri nich neplatia žiadne vstupné ani výstupné poplatky. A okrem špekulácie na rast hodnoty akcií fondov REIT sa môžete tešiť aj na dividendu, ak dosiahnete zisk. Na druhej strane je tu vyššie riziko vyššej volatility (stále ide o akciu) ako v prípade investičného fondu.

Ako investovať: Crowdfunding

Takzvaný realitný crowdfunding je jedným z relatívne nových a populárnych spôsobov investovania do nehnuteľností. Ide o mikroinvestície prostredníctvom realitných internetových platforiem, ktoré umožňujú investovať do nehnuteľností aj malým investorom. Ide teda do veľkej miery o priame investovanie bez sprostredkovateľa v podobe banky alebo burzy. Ako investor si môžete vybrať, či chcete využiť investovanie do vlastného imania alebo investovanie do dlhu. Pri equity investovaní sa stávate jedným z vlastníkov nehnuteľnosti, zatiaľ čo pri dlhovom investovaní len požičiavate svoje peniaze tomu, kto nehnuteľnosť skutočne kupuje. Zhodnotenie akciovej investície závisí od ceny nehnuteľnosti, zatiaľ čo v prípade dlhovej investície máte zvyčajne vopred dohodnutú úrokovú sadzbu, ktorú budete inkasovať. Pravdepodobne najväčšie riziko číha na začiatku, keď si vyberáte platformu, prostredníctvom ktorej chcete takto investovať. Pomôcť vám v tom môžu rôzne internetové rozcestníky, kde si môžete o jednotlivých platformách prečítať viac.

Investovanie do komerčných nehnuteľností

Nie je potrebné investovať len do nehnuteľností, ktoré slúžia na bývanie. Môžete sa rozhodnúť investovať aj do komerčných nehnuteľností. Inými slovami, môžete si kúpiť napríklad časť nákupného centra. V tomto prípade je vhodné vybrať si niektorý z realitných fondov, ktoré sa zameriavajú na investície do komerčných nehnuteľností. Ide o typický nástroj kolektívneho investovania, prostredníctvom ktorého sa spájajú finančné zdroje mnohých (aj malých) investorov a používajú sa na nákup komerčných nehnuteľností. Výkonnosť podielového fondu potom závisí od výkonnosti nehnuteľností, do ktorých investuje. Aj tu však existuje určité riziko – komerčné nehnuteľnosti sú predsa len o niečo volatilnejšie ako rezidenčné nehnuteľnosti. Sú teda citlivejšie na hospodársky cyklus.

Ľudia také čítajú: Tradematics.com – Recenzia regulovaného brokera

Ako investovať: House Hacking

House hacking je na prvý pohľad spôsob investovania, ktorý je v našej krajine úplne nový a neznámy. Napriek tomu sa s ním môžeme stretnúť oveľa častejšie, ako si myslíme. Čo to vlastne je? Nie je to nič iné ako prenájom časti nehnuteľnosti, ktorú vlastníme a zároveň v nej bývame. Môžeme si ju predstaviť ako situáciu, keď bývame vo väčšom dome, ale neobývame ho celý. Môžeme teda jeho časť ponúknuť na bývanie niekomu inému, za čo inkasujeme nájomné. Ľudia túto metódu využívajú napríklad na čiastočné alebo úplné splatenie hypotéky alebo jednoducho na to, aby si privyrobili k svojmu pravidelnému príjmu. Môže to byť zaujímavá príležitosť napríklad pre starších ľudí. Dôležité je však tiež dbať na to, komu prenajímate časť svojej nehnuteľnosti.

Ako investovať – Niekoľko rád na záver

Hoci sa investície do nehnuteľností zdajú byť jednými zo spoľahlivých, mali by ste mať na pamäti niekoľko charakteristík. Investovanie do nehnuteľností môže byť výnosné, ale ani trh s nehnuteľnosťami sa z času na čas nevyhne výkyvom smerom nadol. Preto je dôležitá dlhodobosť. To však súvisí aj s nižšou likviditou trhu s nehnuteľnosťami v porovnaní s inými trhmi aktív. Inými slovami, ak potrebujete investíciu rýchlo premeniť na hotovosť (najlikvidnejšiu formu aktíva), budete sa musieť pri predaji v prípade nehnuteľností výrazne zlacniť.

Pri investovaní do nehnuteľností sa tiež odporúča diverzifikovať. To znamená, že časť peňazí investujete napríklad prostredníctvom crowdfundingu, časť prostredníctvom investičných fondov alebo dokonca prostredníctvom REIT. Na druhej strane, ak uprednostňujete mať kontrolu nad danou nehnuteľnosťou, je pre vás vhodnejšia priama kúpa domu alebo bytu. Tu máte k dispozícii aj ďalšiu možnosť v podobe prenájmu.

V neposlednom rade pri investovaní do nehnuteľností nezabudnite sledovať trh, t. j. vývoj cien nehnuteľností, vývoj nájomného, vývoj hypotekárneho trhu a podobne. Len tak môžete optimalizovať svoje investície do nehnuteľností.

Pokračujte v čítaní: ApmeFX Recenzie-Konkurenčný broker

Tento článok je k dispozícii aj v češtině. Českú verziu nájdete na webovej stránke forexmag.cz.